租房貸、甲醛超標(biāo)等消息一次次把自如這家房屋中介公司推上風(fēng)口浪尖。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自如實(shí)則已經(jīng)嵌入了諸如信用評(píng)分、貸款分期、ABS融資等諸多金融產(chǎn)品和元素。而自如金融服務(wù)體系中也存在諸多爭(zhēng)議：創(chuàng)新的租房社交模式是否會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?房屋資管模式所存在的資金池風(fēng)險(xiǎn)如何監(jiān)管?ABS加杠桿帶來的擴(kuò)張模式能否持續(xù)?
創(chuàng)新租房社交模式風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)
社交模式正成為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)吸引流量的一大利器，而背后的風(fēng)險(xiǎn)也同樣需要關(guān)注。北京商報(bào)記者注意到，自如平臺(tái)顯示，“如果你需要一個(gè)室友或合租者，那么我們有嚴(yán)格的租客標(biāo)準(zhǔn)，能保障你迅速找到最臭味相投的人，這是自如同時(shí)作為社交平臺(tái)的魅力”。
支撐自如社交模式的是兩年前開始建立的信用評(píng)分體系。據(jù)了解，自2016年7月1日，自如開始建立信用分評(píng)價(jià)體系，從“身份信息”、“履約歷史”、“租住行為”、“外部信用”四個(gè)維度評(píng)定自如客的租住生活信用。根據(jù)自如信用體系，在預(yù)訂、簽約、續(xù)約階段都會(huì)對(duì)租客身份信息進(jìn)行審核，有不良記錄的用戶將無法簽約。在租住階段，對(duì)履約與日常行為記錄評(píng)定，減少不良居住行為。通過黑名單機(jī)制，將居間有嚴(yán)重不良行為記錄的用戶清退并拒絕再次入住。
不過，北京商報(bào)記者注意到，在自如投訴中，對(duì)于合租室友的投訴占了很大比例。有自如租戶表示，“今年清明節(jié)假期最后一天，被合租室友酗酒后無故毆打。期間各種渠道要求自如清退舍友，管家一直沒出現(xiàn)協(xié)調(diào)，最后只能自己辦了無責(zé)退房”。
對(duì)此模式，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于租賃業(yè)務(wù)來說，首先要做的是最基本的功能，即居住的功能。租賃市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)就是要做到私密性，如果過于強(qiáng)調(diào)社交，那么部分租客可能會(huì)不滿，這反而會(huì)引起各類新的問題。對(duì)于此類租賃業(yè)務(wù)來說，未來肯定不能盲目套用很多互聯(lián)網(wǎng)的概念，而應(yīng)該從租賃住房的角度出發(fā)，積極提供便利低成本的租賃模式。
如果和滴滴一樣，發(fā)生了惡性事件，自如需不需要承擔(dān)責(zé)任?北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡表示，自如建立租客信用體系是一個(gè)有意義、有價(jià)值的嘗試，房產(chǎn)中介提供的租客信息僅是一個(gè)參考，是否承租或出租，租客仍然有選擇權(quán)，不能因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就阻止網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的社交功能。如果租客之間發(fā)生財(cái)產(chǎn)或人身侵權(quán)事件，屬于治安管理或刑事法律監(jiān)管范圍，將上述責(zé)任歸咎于房產(chǎn)中介將會(huì)極大地增加中介的運(yùn)維成本，最終仍將由全體租客買單。根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律規(guī)定，房產(chǎn)中介一般來說是不用承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任的。
北京商報(bào)記者就相關(guān)問題向自如方面發(fā)去采訪提綱，對(duì)方表示不便接受采訪。
“房屋資管模式”存資金池風(fēng)險(xiǎn)
自如的另一大爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于房屋資管模式所存在的資金池風(fēng)險(xiǎn)。自如App端顯示，客戶采用自如網(wǎng)在線支付、自如白條、自如客專享分期三種方式支付房租與服務(wù)費(fèi)。其中，自如白條與自如客專享協(xié)議均有貸款性質(zhì)。市場(chǎng)對(duì)租房貸款的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在辦理分期時(shí)租戶是否知情，以及租金貸帶來的資金池風(fēng)險(xiǎn)。
北京商報(bào)記者關(guān)注到，在社交平臺(tái)有不少租客投訴在不知情的情況下辦理了貸款。不過，也有多位自如租客對(duì)記者表示，自如管家在與自己簽署合同時(shí)推薦選擇分期業(yè)務(wù)，但不會(huì)強(qiáng)制讓租客選擇。
此外，北京商報(bào)記者拿到的自如住房合同和房主托管合同顯示，自如的商業(yè)模式是自如自己和房東簽下來，然后個(gè)人再和自如簽協(xié)議，并且簽約期限和付款期限存在錯(cuò)配。有分析人士指出，這樣的模式存在資金池風(fēng)險(xiǎn)，亟須對(duì)自如平臺(tái)的沉淀資金進(jìn)行監(jiān)管。
對(duì)于自如模式，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一些自如租客選擇了自如分期的方式來支付房租，減輕房租壓力。以月租3000元為例，選擇自如分期的租客，需承擔(dān)6.27%的租房手續(xù)費(fèi)率，享受年服務(wù)費(fèi)7折優(yōu)惠。選擇自如分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時(shí)，還需要簽訂一份《貸款合同》。選擇自如分期的租客貸款一年租金，并將租金一次性付給自如。簡(jiǎn)單地說，自如建立了資金池，按照對(duì)外宣傳70萬間房，每間房平均月租3000元計(jì)算，每套房給房主的租金是月付。而收房客的是3個(gè)月起，部分甚至是年付。這個(gè)資金池是百億級(jí)別的。
公開資料顯示，自如原是鏈家集團(tuán)的一個(gè)事業(yè)部。從2016年5月起，自如承接原鏈家自如事業(yè)部業(yè)務(wù)，專注經(jīng)營(yíng)房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。據(jù)自如官網(wǎng)顯示，目前管理資產(chǎn)3000億元。張大偉表示，自如從鏈家脫離出來，很大原因是為了避免違規(guī)的資金池被監(jiān)管。
麻袋研究院表示，租金貸的主要問題在于業(yè)務(wù)不規(guī)范，中介從業(yè)人員根本沒認(rèn)識(shí)到自己在做金融業(yè)務(wù)。由此可能導(dǎo)致租金被挪用、租客流離失所以及由于面臨征信逾期風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)損失貸款以及房東損失租金等風(fēng)險(xiǎn)。此外，該模式未考慮供需發(fā)生改變時(shí)可能出現(xiàn)房租下降、租客減少，導(dǎo)致企業(yè)無法維持運(yùn)營(yíng)。
在王德怡看來，部分中介將傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和借貸業(yè)務(wù)捆綁，甚至將其設(shè)計(jì)成為一種金融服務(wù)，已背離了房屋租賃中介的本質(zhì)屬性，本質(zhì)上是以租賃權(quán)為基礎(chǔ)而設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品，應(yīng)納入金融部門監(jiān)管的范疇。這個(gè)交易中，中介不僅賺取信息中介費(fèi)用和租金差價(jià)，還依靠這種金融業(yè)務(wù)賺取資本投資收益。為防止出現(xiàn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定事件，房產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)回歸其信息中介的屬性，將捆綁的金融業(yè)務(wù)剝離，主管部門應(yīng)當(dāng)采取限制措施。目前已有業(yè)內(nèi)人士提出過相關(guān)建議，例如，不允許中介接觸到租客租金;或設(shè)立第三方的租金支付通道等。
借ABS擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)易擴(kuò)大
在自如的資金運(yùn)作中，ABS扮演了重要角色。有分析指出，自如通過白條這個(gè)通道，名義上把一年的貸款借給租客，但實(shí)際是直接打到了自如的賬上，通道再把債權(quán)收益包裝成ABS。
2017年8月15日，自如發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS——“中信證券-自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)票面利率5.39%。據(jù)悉，中信證券已于去年8月10日發(fā)行“自如1號(hào)ABS”，今年5月7日發(fā)行“自如2號(hào)第1期”，今年7月9日發(fā)行“自如2號(hào)第2期”。據(jù)悉，按照計(jì)劃自如1號(hào)ABS、自如2號(hào)ABS共發(fā)行25億元。
“長(zhǎng)租公寓+金融”加大杠桿的擴(kuò)張模式引發(fā)市場(chǎng)討論。而杭州一家長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂更使得長(zhǎng)租公寓的資本擴(kuò)張模式成為眾矢之的，自如模式是否會(huì)引發(fā)爆倉問題也成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
類似資金鏈斷裂也說明租賃業(yè)務(wù)存在一定的租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，大體上說此類租賃業(yè)務(wù)未來更需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，即金融風(fēng)險(xiǎn)防范和租金把控都需要提起重視。而且部分資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)防范方面，更是需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，即需要有各類保證金等制度，這樣其壓力才會(huì)小一點(diǎn)。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓體系的監(jiān)管來說，適當(dāng)要和租賃交易平臺(tái)掛鉤，這樣此類平臺(tái)可以承擔(dān)資金監(jiān)管和交易等多重功能。另外此類監(jiān)管一定要到位，尤其是對(duì)于各類科技金融和小貸公司等，防范各類違規(guī)貸款等。嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前對(duì)于此類租賃的模式，因?yàn)闋可娴胶芏嗍袌?chǎng)參與主體，所以其實(shí)還是需要有各類管控的，尤其是類似資金方面的問題等。另外，在此類復(fù)雜的關(guān)系背后，更需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，即類似業(yè)務(wù)需要強(qiáng)調(diào)租賃企業(yè)負(fù)責(zé)的思路，各類問題都應(yīng)該先由此類長(zhǎng)租公寓企業(yè)來負(fù)責(zé)等。
“將房主的預(yù)期租金通過平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用，這當(dāng)然有風(fēng)險(xiǎn)。資金池最大風(fēng)險(xiǎn)是可以掩蓋問題，后移投資風(fēng)險(xiǎn)。”在張大偉看來，長(zhǎng)租公寓模式對(duì)于中介企業(yè)來說，其實(shí)就是把原來簡(jiǎn)單的中介費(fèi)+差價(jià)模式，變成了投資模式。雖然也存在跑路的可能性，但非常低。
蘇寧金融研究院互金中心主任薛洪言表示，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式就是前期重資本、高投入，后期靠租金緩慢回收資金，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓風(fēng)口初起，各方都處于搶市場(chǎng)階段，資金鏈普遍緊張。這個(gè)時(shí)候，一些長(zhǎng)租公寓方寄希望于通過租房分期的方式提前回籠資金用于長(zhǎng)期性投入，產(chǎn)生了違背租客意愿強(qiáng)行套路貸的問題，在一些非自持項(xiàng)目上，則存在利用期限差挪用租金款的問題，一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳導(dǎo)至租客、房東和放貸機(jī)構(gòu)，引發(fā)更大的問題。
中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示，目前尚無對(duì)住房租賃信貸的統(tǒng)一管理規(guī)定，對(duì)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合信托公司等發(fā)放的租房貸款要求并不明確，對(duì)網(wǎng)貸平臺(tái)發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。因此，應(yīng)加強(qiáng)制度建設(shè)，盡快補(bǔ)齊住房租賃信貸管理短板。
“對(duì)于租房分期，屬于消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，需要做到信息的充分透明，保護(hù)租客的信息知情權(quán)，打擊并杜絕套路貸。對(duì)于非自持物業(yè)，公寓方占用房東租金款的問題，可考慮引入資金存管機(jī)制，切實(shí)保護(hù)租客和房東利益。”薛洪言進(jìn)一步建議。
關(guān)鍵詞： 創(chuàng)新租房 金融體系 風(fēng)險(xiǎn)
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