在過去房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)期，行業(yè)的紅利催生了一批百億、千億規(guī)模房企，現(xiàn)如今，當(dāng)紅利褪去，便是考驗(yàn)企業(yè)真實(shí)經(jīng)營能力的時(shí)刻，真正有能力、底子厚、經(jīng)營健康的企業(yè)在新一輪的搶位賽中終會脫穎而出。金地集團(tuán)（600383.SH）就是這樣一家注重“里子”的企業(yè)。
一、兼顧規(guī)模與效益，做低調(diào)的“優(yōu)等生”
金地集團(tuán)在業(yè)內(nèi)屬于一家比較“低調(diào)”的企業(yè)，在這背后反映的是其“穩(wěn)健”的經(jīng)營邏輯，2016年在歷經(jīng)沉浮后，金地集團(tuán)積極做出調(diào)整，憑借多年來的內(nèi)功修煉，踏入高增長軌道，2019年順利踏入兩千億大門，隨后保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。
不跟風(fēng)“三高”模式，始終堅(jiān)持規(guī)模與效益的平衡
過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)“三高”模式盛行，追高冒進(jìn)，大量舉債擴(kuò)張是過去行業(yè)的普遍現(xiàn)象；而如今行業(yè)已全面進(jìn)入縮表周期，原先在“三高”模式下更為激進(jìn)的企業(yè)頻繁爆發(fā)危機(jī)，“三高”模式難以為繼。
反觀金地集團(tuán)“不走尋常路”，在不依賴高杠桿、不犧牲利潤的前提下實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速增長，2021年，金地集團(tuán)的銷售業(yè)績達(dá)到2867億元，銷售額逆勢增長18.15%，2022年3月金地集團(tuán)行業(yè)銷售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。
圖：金地集團(tuán)2017-2021年銷售業(yè)績表現(xiàn)
在過去十年間金地集團(tuán)凈負(fù)債率稍有提升，但常年低于70%，三道紅線始終保持在綠檔。當(dāng)前政府加強(qiáng)行業(yè)金融監(jiān)管，為金地集團(tuán)這類穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇期。
圖：近十年E50凈負(fù)債率均值與金地集團(tuán)對比
（注：億翰標(biāo)桿50，簡稱E50，由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標(biāo)桿房企組成，以企業(yè)指標(biāo)絕對值占比為權(quán)數(shù)，以加權(quán)平均法計(jì)算的指標(biāo)）
在不盲目追求規(guī)?；鲩L，堅(jiān)守利潤底線的原則下，金地集團(tuán)的凈利潤率和毛利潤率長年保持高于行業(yè)均值；受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運(yùn)營管理等各項(xiàng)專業(yè)能力的逐年提高，金地集團(tuán)的周轉(zhuǎn)率也有了明顯的提升，2021年的ROE仍達(dá)到了15.7%，穩(wěn)居行業(yè)前列。
健康指數(shù)高，融資優(yōu)勢顯著
如今“融資難”已經(jīng)成為行業(yè)共識，部分房企因?yàn)榱鲃有晕C(jī)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延，發(fā)債融資渠道受阻；房地產(chǎn)企業(yè)的信用質(zhì)量加速分化，唯有經(jīng)營穩(wěn)定、財(cái)務(wù)健康的企業(yè)才能在融資上有額外的優(yōu)勢，因此企業(yè)融資成本的高低也成為衡量房企核心競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)之一。
過去幾年金地集團(tuán)一直保持著較低的融資成本，2021年金地集團(tuán)融資成本進(jìn)一步下降至4.56%，體現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)對金地集團(tuán)的極大認(rèn)可。
圖：2017-2021年 E50融資成本均值與金地集團(tuán)對比
二、墊高投資安全墊，穩(wěn)固基本盤
過去幾年，企業(yè)拼命沖規(guī)模，在投資布局上有兩個(gè)典型現(xiàn)象：
一是投資下沉三四線，隨著貨幣化安置政策的大力推進(jìn)，三四線城市市場熱度上升，引發(fā)眾多房企2017、2018年下沉布局。近兩年貨幣化安置步入尾聲，三四線城市面臨嚴(yán)重的人口流失，購買力不足等問題，銷售遇阻，大多數(shù)重倉布局的企業(yè)業(yè)績都慘遭拖累。
圖：TOP50房企一二線及三四線拿地占比
二是高價(jià)搶地，2015年-2019年間，諸多房企為了沖規(guī)模瘋狂加杠桿拿高溢價(jià)地塊，但是那段時(shí)間拿的高價(jià)地塊利潤率普遍較低，企業(yè)也因?yàn)楦吖朗袌鲱A(yù)期而埋下不少隱患。隨著政策調(diào)控的加強(qiáng)和需求的萎縮，基本面較差的城市市場出現(xiàn)明顯下行，房企高價(jià)拿地項(xiàng)目虧損。
然而，金地集團(tuán)在過往的發(fā)展中堅(jiān)守布局核心一二線，堅(jiān)持利潤底線，得以在當(dāng)前市場環(huán)境下守住安全邊界，穩(wěn)住基本盤：
堅(jiān)持布局一二線主流城市，嚴(yán)控三四線城市下沉
金地集團(tuán)目前形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局，堅(jiān)持上海、北京、深圳等高能級城市的深耕力度，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉。2021年金地集團(tuán)新增總土地儲備約1,636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達(dá)65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升達(dá)到34%。
聚焦城市深耕成效顯著
隨著城市深耕戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，金地集團(tuán)在全國十多個(gè)城市的市場排名位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，核心城市市占率的不斷提升也為企業(yè)銷售業(yè)績的增長提供了強(qiáng)有力的保障。
表：2021年金地集團(tuán)單城市銷售額及銷售排名
投資紀(jì)律嚴(yán)苛，保持拿地利潤的高標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)前行業(yè)的真實(shí)現(xiàn)狀是“錢比地貴”，企業(yè)融資環(huán)境尚未有明顯改善，企業(yè)投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，土地市場熱度下降，企業(yè)拿地機(jī)會隨之增加，企業(yè)投資逐漸回歸利潤導(dǎo)向，不拿不賺錢的地逐漸成為共識。
對于金地集團(tuán)而言，一直秉承謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，通過投資模型對不同指標(biāo)進(jìn)行全方面考察，挑選投資價(jià)值更高的地塊進(jìn)行投資，一段時(shí)間內(nèi)，金地集團(tuán)內(nèi)部投資要求凈利率約10%、IRR約20%，雖不同能級城市有所差異，但這是拿地的一把尺子，保障項(xiàng)目利潤與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
圖：金地集團(tuán)投資理念
多元業(yè)務(wù)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)低成本拿地
金地集團(tuán)在土地獲取上除了公開市場招拍掛以外，還通過舊城改造、合作、收購等一系列多元化的拓展方式，獲取了豐富的土儲，2021年，投資方式以投資額計(jì)，金地集團(tuán)非招拍掛拿地占比約49%，同比去年提升173%，多元化獲地能力顯著提升。
通過多元化業(yè)務(wù)的布局發(fā)展，內(nèi)部的金地威新、金地體育等產(chǎn)業(yè)均實(shí)現(xiàn)了與地產(chǎn)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)動，相繼在廣州、北京、惠州、武漢等地落子，助力城市運(yùn)營戰(zhàn)略發(fā)展。
圖：金地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動拿地典型項(xiàng)目列表
三、堅(jiān)持精工筑造，強(qiáng)化科技賦能
隨著行業(yè)進(jìn)入下半場，逐步回歸居住本質(zhì)，倒逼企業(yè)回歸核心競爭力的塑造，其中“產(chǎn)品力”首當(dāng)其沖。對于金地而言，在產(chǎn)品的打造上有著科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)的“理科生”特質(zhì)，始終秉持“科學(xué)筑家，智美精工”的產(chǎn)品理念。
科學(xué)筑家，引領(lǐng)產(chǎn)品品牌升級
2018年，針對當(dāng)前消費(fèi)升級時(shí)代下，消費(fèi)者對住宅品質(zhì)和品味要求越來越高，和關(guān)注健康和智能科技的新趨勢，金地集團(tuán)提出“科學(xué)筑家，智美精工”的全新品牌理念。在一如既往強(qiáng)化金地集團(tuán)產(chǎn)品的科技屬性之外，兼顧產(chǎn)品的智能、健康及居住感受和美學(xué)體驗(yàn)，強(qiáng)化“智、美、精”三大品牌特質(zhì)，通過人性化細(xì)節(jié)、科技創(chuàng)新、美學(xué)呈現(xiàn)、精益求精的品質(zhì)打磨產(chǎn)品。在產(chǎn)品線上，金地集團(tuán)已經(jīng)形成了九大系列，滿足從剛需到高端各個(gè)不同層次的消費(fèi)需求。
不隨波逐流，以實(shí)實(shí)在在產(chǎn)品及服務(wù)提升為核心
金地集團(tuán)始終秉持“科學(xué)筑家”，聚焦客戶需求，以科技為引領(lǐng)，實(shí)實(shí)在在提升產(chǎn)品和服務(wù)。經(jīng)過二十幾年的研發(fā)沉淀，形成諸如“Life智享家”、“五心精裝家”、“360°健康家”、“Flexible+”可選可變戶型等一系列通用標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)成果。
四大體系構(gòu)筑“金地健康家”。疫情后期，居家防疫引發(fā)了人們對住宅與健康關(guān)系的思考，金地集團(tuán)提出以家為圓心，從健康通行、健康環(huán)境、健康居家、健康服務(wù)四大體系來建立“金地健康家”全維體系，圍繞全維度社區(qū)生活場景，對社區(qū)生活動線、社區(qū)布局、社區(qū)配套設(shè)施、住宅空間設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)等方面進(jìn)行全新升級，賦能人居。
建筑的數(shù)字化、工業(yè)化、定制化。理科生金地集團(tuán)堅(jiān)信，科學(xué)發(fā)展是企業(yè)在時(shí)代變幻中的安身立命之本。2019年，金地集團(tuán)就專門成立BIM工作小組，從設(shè)計(jì)出圖到成本算量再到工程建造，將開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、施工單位及各類相關(guān)方全部打通，以此實(shí)現(xiàn)建筑的數(shù)字化、工業(yè)化和定制化。
四、經(jīng)營管理信息化，助力企業(yè)持續(xù)增長
早在2020年6月5日，金地集團(tuán)董事長凌克在一次活動中提到，目前行業(yè)建設(shè)周期、資本的投入都達(dá)到某一個(gè)極限之后，企業(yè)要想繼續(xù)獲得新的“增長”，需要靠技術(shù)進(jìn)步，“經(jīng)營管理的信息化”則是地產(chǎn)公司未來實(shí)現(xiàn)高增長的關(guān)鍵能力之一。
構(gòu)建“投產(chǎn)銷”一體化金地模式
作為精細(xì)化管理的代表性企業(yè)，金地集團(tuán)在投資、開發(fā)、產(chǎn)品、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)多措并舉，持續(xù)強(qiáng)化精細(xì)管理，構(gòu)建“投-產(chǎn)-銷一體化模式”，加強(qiáng)市場預(yù)判和提前調(diào)度的能力，降本增效成果顯著，主要體現(xiàn)在投資體系、運(yùn)營管控、營銷管理等關(guān)鍵工作上：
在投資體系方面，金地集團(tuán)建立了覆蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策、具體城市的數(shù)字化投資管理平臺，并通過大數(shù)據(jù)和算法模型，敏銳捕捉一線城市投資機(jī)會，降低出錯(cuò)率、提升投資質(zhì)量。
在運(yùn)營管控方面，金地集團(tuán)建立了開發(fā)周期“一城一圖”對標(biāo)機(jī)制與“大中小”庫存管理體系。通過“一城一圖”正態(tài)分布管控評價(jià)體系，用當(dāng)?shù)爻鞘袕哪玫氐介_盤均值進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)區(qū)域一線“一城一標(biāo)準(zhǔn)”的拿地到開盤的領(lǐng)先效率管理。目前，金地集團(tuán)在大部分城市基本達(dá)到了開發(fā)效率前五的水平。
五、“三不”原則，扎實(shí)推進(jìn)多元業(yè)務(wù)發(fā)展
近年來，由于市場環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)由增量進(jìn)入存量時(shí)代，開啟下半場，倒逼房企轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，但是多數(shù)房企或未找準(zhǔn)賽道，或未投入堅(jiān)持，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展收效甚微。
作為早期布局多元化業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，金地集團(tuán)圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)為核心，形成了從房地產(chǎn)開發(fā)、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業(yè)、產(chǎn)園運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈布局。2021年金地集團(tuán)的多元化板塊實(shí)現(xiàn)收入87.4億元，同比增長20.3%，占營收比重達(dá)10%。
（注：2021年報(bào)中物業(yè)出租收入為物業(yè)出租及其他收入）
金地集團(tuán)在多元化布局上，始終堅(jiān)持“三不”原則，既是對企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的把控，也是對“長期主義”經(jīng)營的堅(jiān)持。
“三不”原則，扎實(shí)推進(jìn)多元業(yè)務(wù)發(fā)展
一是不盲目追風(fēng)：不盲目跟隨長租、文旅、養(yǎng)老等行業(yè)熱點(diǎn)，堅(jiān)持以效益為出發(fā)點(diǎn)，探索符合金地集團(tuán)自身的多元業(yè)務(wù)發(fā)展及模式。
二是不盲目圈地：區(qū)別于多數(shù)房企，經(jīng)營好業(yè)務(wù)本身，尋找集團(tuán)增長的第二曲線，始終是金地集團(tuán)多元業(yè)務(wù)發(fā)展的初衷，避免舍本逐末，陷入多元化發(fā)展失敗的漩渦。
三是不激進(jìn)發(fā)展：不追求規(guī)模的快速擴(kuò)張，尊重多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展邏輯，堅(jiān)持通過精細(xì)化經(jīng)營和打磨，實(shí)現(xiàn)多元化業(yè)務(wù)的有質(zhì)量增長。
多元業(yè)務(wù)發(fā)展成效顯著，均已邁入各領(lǐng)域第一梯隊(duì)
當(dāng)下很多企業(yè)都開始轉(zhuǎn)型輕重并舉發(fā)展，對于金地集團(tuán)而言，夯實(shí)住宅開發(fā)主業(yè)的同時(shí)延伸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、強(qiáng)化服務(wù)與運(yùn)營能力，應(yīng)對變化的市場，實(shí)現(xiàn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
分業(yè)務(wù)來看，近幾年金地集團(tuán)在持有運(yùn)營物業(yè)、代建、物業(yè)等領(lǐng)域有較顯著成果。
物業(yè)更名升級，發(fā)力智慧物業(yè)
金地物業(yè)起步于1993年，近年來，金地集團(tuán)啟動了“3+X”戰(zhàn)略布局，打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣——“三橫”是根基，由點(diǎn)到面，從社區(qū)到城市，
2021年“金地物業(yè)”正式更名為“金地智慧服務(wù)”，充分挖掘“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”的科技應(yīng)用。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年金地智慧服務(wù)通過單項(xiàng)目拓展和收并購雙輪驅(qū)動，新增外拓合約面積超7,000萬平方米。截止2021年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達(dá)71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)15%。目前金地物業(yè)重點(diǎn)發(fā)展住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)，從房屋租售、軟裝設(shè)計(jì)到社區(qū)經(jīng)營、企業(yè)團(tuán)餐等，管理業(yè)態(tài)向更廣闊服務(wù)范圍延伸。
行業(yè)調(diào)整期，最是考驗(yàn)企業(yè)真實(shí)能力的時(shí)候，當(dāng)下行業(yè)競爭格局發(fā)生較大變化，在此輪行情中得以存活下來的企業(yè)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。
作為一個(gè)堅(jiān)定的長期主義者，金地集團(tuán)始終堅(jiān)持平衡發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營的戰(zhàn)略，擁有極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，得以平穩(wěn)穿越周期；進(jìn)入行業(yè)下半場，金地過往沉淀的投資能力、經(jīng)營能力和產(chǎn)品能力等核心競爭力終將使其脫穎而出。
關(guān)鍵詞： 金地集團(tuán) 房地產(chǎn)行業(yè) 融資成本
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