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來(lái)源：券商中國(guó) 作者：張達(dá)

4月，重點(diǎn)城市樓市成交在3月沖高后出現(xiàn)回落，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)也環(huán)比下降，但市場(chǎng)仍好于去年同期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月樓市成交量回落，主要是行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)，但城市間分化行情延續(xù)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有望保持，多數(shù)城市仍面臨較大調(diào)整壓力。

(資料圖)

4月，重點(diǎn)城市樓市成交在3月沖高后出現(xiàn)回落。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約兩成，在上年同期低基數(shù)下同比仍增長(zhǎng)超四成。1-4月，重點(diǎn)100城商品住宅月均銷售面積同比增長(zhǎng)超20%，但絕對(duì)規(guī)模仍處2015年以來(lái)同期低位。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，4月樓市成色欠佳，重點(diǎn)30城成交環(huán)比回落，絕對(duì)量與2月成交基本持平，前4月累計(jì)成交上漲27%。

分城市來(lái)看，一線城市成交韌性較強(qiáng)，自3月集中放量后4月小幅微跌11%，累計(jì)同比仍增21%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應(yīng)放量；北京則面臨顯著的供不應(yīng)求，剛需熱情不退。上海、廣州成交環(huán)比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢(shì)。

二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線城市，環(huán)比降幅達(dá)30%；另一方面，各城市環(huán)比跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市環(huán)比保持增長(zhǎng)。

克而瑞研究中心指出，目前來(lái)看，回落較為顯著的有三類城市，一是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢(shì)的熱點(diǎn)二線城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅(qū)動(dòng)，隨著低價(jià)房源去化殆盡，整體需求也進(jìn)入階段性疲軟期。二是長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等非熱點(diǎn)二線城市，整體城市基本面欠佳，高庫(kù)存問(wèn)題難解，成交復(fù)歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情減弱，市場(chǎng)重新復(fù)歸理性。

克而研究中心認(rèn)為，4月樓市無(wú)論供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。究其原因是，行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

4月，部分重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度下降，導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降，但同比來(lái)看，仍保持增長(zhǎng)，且增幅進(jìn)一步提升。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，百?gòu)?qiáng)房企4月單月銷售額環(huán)比下降17.4%，同比上升29.9%。1-4月，百?gòu)?qiáng)房企銷總額為23934.6億元，同比增長(zhǎng)12.8%，繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，4月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.4%；同比增長(zhǎng)31.6%，同比去年保持增長(zhǎng)且增幅較上月進(jìn)一步提升。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-4月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額20499.2億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至9.7%。

盡管4月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降，但仍有近三成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，包括招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建等；同時(shí)有近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)?？硕鹧芯恐行闹赋?，總體來(lái)看，央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

盡管市場(chǎng)成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，但仍好于去年同期。

中指研究院認(rèn)為，在前期積壓需求集中釋放后，當(dāng)前重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度下行，部分城市市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。居民收入及就業(yè)預(yù)期偏弱下，市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)的動(dòng)力不足，短期房地產(chǎn)政策仍將保持寬松狀態(tài)，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期至關(guān)重要。

4月，中央政治局會(huì)議釋放了積極信號(hào)。中指研究院認(rèn)為，一方面經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈向好態(tài)勢(shì)，恢復(fù)和擴(kuò)大需求仍是經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)亦是擴(kuò)大需求的重要抓手；另一方面，會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，短期房地產(chǎn)政策仍將保持寬松狀態(tài)，有助于穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期。

中指研究院預(yù)計(jì)，隨著各地政策的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)，但城市間分化行情延續(xù)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有望保持，但多數(shù)城市仍面臨較大調(diào)整壓力。

展望后市，克而瑞研究中心認(rèn)為，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊五一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺(tái)，整體成交還是可能穩(wěn)中微增。不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；而對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。

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