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在全國樓市仍處于下行期的背景下，本月以來，從中央到地方層面，相繼釋放出各類穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的消息。21日，地產(chǎn)股也出現(xiàn)了近期罕見的漲停潮。

伴隨年底各地樓市吹來陣陣“暖風(fēng)”，明年樓市政策如何走?時(shí)隔數(shù)年，官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”意味著什么?“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的同時(shí)，如何守住“房住不炒”的底線?

第一財(cái)經(jīng)記者采訪了中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟等多位專家學(xué)者，大家的共識(shí)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位從未發(fā)生改變，并將對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”發(fā)揮重要作用;短期內(nèi)金融政策的調(diào)整不會(huì)改變“房住不炒”的主基調(diào)，后者是底線也是暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵。

在此背景下，專家學(xué)者表示，明年樓市政策會(huì)延續(xù)“脫虛向?qū)?rdquo;思路，弱化住房的投資屬性，支持滿足合理住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)回歸消費(fèi)、民生屬性。

第一財(cái)經(jīng)：“房住不炒”6年5次被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所強(qiáng)調(diào)，這釋放了什么信號(hào)?面對(duì)仍處于慣性下行期的全國樓市，各地應(yīng)如何平衡好“因城施策”，提振樓市的政策與“房住不炒”的關(guān)系?

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”以來，這一表述僅缺席2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

同時(shí)，2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。不過近三年來，“長效機(jī)制”并未再提及。

樓建波稱，無論是“房住不炒”還是“長效機(jī)制”，都是樓市政策的大前提，并為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著“潤物細(xì)無聲”的作用。得益于此，近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)保持平穩(wěn)。

“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)基于不同年份的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，強(qiáng)調(diào)不同的工作重點(diǎn)，但不提‘長效機(jī)制’并不意味著下一年對(duì)該項(xiàng)工作就不再推進(jìn)。”樓建波稱。

況偉大進(jìn)一步表示，堅(jiān)持“房住不炒”和建立“長效機(jī)制”，本質(zhì)上是同一問題，而手段上都是綜合利用金融、土地、財(cái)稅等來實(shí)現(xiàn)。建立“長效機(jī)制”旨在讓住房產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)的發(fā)展下去，不過，今年為此提出了更高的要求，即“良性循環(huán)”。

“長效機(jī)制”中的提及的“財(cái)稅”手段，被業(yè)界普遍視為房地產(chǎn)稅。多名受訪專家稱，今年以來，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作，被中央多次提及，并被視為調(diào)整收入分配、實(shí)現(xiàn)共同富裕重要稅改的環(huán)節(jié)，相關(guān)工作也在穩(wěn)妥推進(jìn)，這正是體現(xiàn)了“長效機(jī)制”已得到了更深入的貫徹和落實(shí)。

不過在況偉大看來，要想真正落實(shí)“房住不炒”，加快建立“長效機(jī)制”，在未來的樓市調(diào)控機(jī)制中，限貸、限購仍是抑制“炒”、弱化住房投資屬性的關(guān)鍵。

除了抑制“炒”，倪鵬飛稱，“房住不炒”也體現(xiàn)在支持“住”上。

在樓市下行壓力大的背景下，“不要因抑制炒而誤傷了住房的合理需求”這一政策制定思路已被多次強(qiáng)調(diào)和落實(shí)。在先后召開的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，均提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”。

“這向市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào)，住房市場(chǎng)仍然擁有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?dāng)前形勢(shì)下，對(duì)于提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有重要意義。”倪鵬飛稱。

第一財(cái)經(jīng)：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，是樓市低迷背景下提出的中短期維穩(wěn)政策，還是具有長期性指向意義?

近兩周來，在政策面，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)推出購房補(bǔ)貼等需求端支持政策;在金融面，除了個(gè)人住房貸款持續(xù)回暖外，房企流動(dòng)性問題也逐步得到化解之策，比如，央行和銀保監(jiān)會(huì)20日聯(lián)合發(fā)文稱，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。

對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和資金面頻頻傳出的利好消息，多家市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)將其歸因于中央高層會(huì)議在月初提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”所帶來的正面信號(hào)。

受訪專家普遍肯定了上述方向性政策的提出對(duì)短期內(nèi)“穩(wěn)市場(chǎng)”“穩(wěn)預(yù)期”的積極作用。但對(duì)于“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”是中短期還是長期政策存在分歧。

陳晟認(rèn)為，該政策的提出，是根據(jù)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況和住房消費(fèi)的人群結(jié)構(gòu)給出的一個(gè)中短期方案。

他表示，在“支持合理住房需求”的相關(guān)工作中，一方面要加快推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)，改變結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。在特大型城市中，預(yù)計(jì)未來有30%～40%的住房需求需要通過租賃市場(chǎng)來滿足;另一方面，在商品房市場(chǎng)中，要滿足居民的合理購房消費(fèi)需求，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)脫虛向?qū)崱?/p>

而在樓建波看來，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，實(shí)行商品房市場(chǎng)和住房保障市場(chǎng)的“雙軌制”已有很多年了，而商品房市場(chǎng)在滿足人民群眾合理住房需求上從未缺位。

“故而，‘支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求’并不是一個(gè)新提法，也不能被視為一種中短期方案，而對(duì)于中央高層會(huì)議部署明年工作中提出的‘支持商品房市場(chǎng)’的相關(guān)表述，可以視為全國范圍內(nèi)推動(dòng)商品房市場(chǎng)發(fā)展正迎來第三次鋪開。”樓建波稱。

況偉大提出稱，市場(chǎng)在關(guān)注“合理住房需求”這一說法時(shí)，也應(yīng)注意到其中包含抑制不合理需求的意味。目前，在大城市和特大城市中，購房者的投資性需求仍然較大。故而，“支持合理住房需求”，并不意味著會(huì)放開限購、限跌，只有在投機(jī)性需求降下乃至徹底去除的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正回歸到消費(fèi)和民生屬性。“當(dāng)前，‘支持合理住房需求’這一定性說法的提出，主要意在防風(fēng)險(xiǎn)。”

第一財(cái)經(jīng)：中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。如何實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)?當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)存在哪些“不暢”的堵點(diǎn)?對(duì)于不同能級(jí)的城市，暢通房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的政策著力點(diǎn)有何不同?

“因城施策”——這一連續(xù)三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中被置于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之前。

近兩周來，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)“因城施策”、推出購房補(bǔ)貼等需求端支持政策。

況偉大稱，在樓市持續(xù)分化的背景下，這些城市相繼推出購房支持政策，實(shí)則體現(xiàn)了當(dāng)前三四線和樓市出現(xiàn)驟降的城市，暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵在于供給側(cè)的去庫存。而對(duì)于一二線和熱點(diǎn)城市，暢通良性循環(huán)則需要滿足中低收入群體的住房消費(fèi)問題。二者重點(diǎn)不同，均將成為明年住房工作的著力點(diǎn)。

倪鵬飛進(jìn)一步表示，暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵點(diǎn)有三。其一，堅(jiān)持“房住不炒”，并積極完善支持住的相關(guān)政策。

其二，保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、一致性和連續(xù)性，也要因時(shí)因地做些機(jī)制性邊的際微調(diào)，同時(shí)，把握住關(guān)鍵政策，把握好政策力度。既形成政策合力，又防止政策過度疊加，防止過猶不及?？傮w保持政策的韌性。

其三，從產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、資金鏈的視角，政策及其調(diào)整要確保房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)處于健康運(yùn)行、有效銜接、順暢傳導(dǎo)，杜絕因政策導(dǎo)致各環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題、斷裂和阻塞。

在陳晟看來，現(xiàn)階段強(qiáng)調(diào)“良性循環(huán)”，也意味著當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在“非良性”問題，如資本的無序擴(kuò)張?jiān)诜康禺a(chǎn)業(yè)中的體現(xiàn)，這些“非良性”問題亟待解決。所謂“良性循環(huán)”，應(yīng)包含資本流入和流出的良性循環(huán)。

樓建波稱，當(dāng)前，房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最突出的“非良性”因素之一，如果這部分問題沒有得到有效處理，會(huì)對(duì)今后中國房企在海外發(fā)債產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響，乃至波及中國企業(yè)整體的信用評(píng)級(jí)。

第一財(cái)經(jīng)：如何看待時(shí)隔數(shù)年重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”?明年經(jīng)濟(jì)工作中房地產(chǎn)業(yè)被置于暢通內(nèi)循環(huán)的結(jié)構(gòu)性政策進(jìn)行部署并提出“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行邏輯和產(chǎn)業(yè)定位是否發(fā)生改變?

日前，在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆明確，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。”據(jù)興業(yè)證券稱，這是自2017年后，中央再次重提房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。

在上述會(huì)議上，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀也稱，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

“一個(gè)產(chǎn)業(yè)是否為支柱產(chǎn)業(yè)，是國家產(chǎn)業(yè)政策，會(huì)因國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而發(fā)生變化。而房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位是客觀的。”樓建波稱， 中央此次釋放的信號(hào)，旨在提振市場(chǎng)信心，但不應(yīng)該由此產(chǎn)生過分躁動(dòng)的市場(chǎng)情緒，那就曲解了該句話的原意。事實(shí)上，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有支柱性地位，相關(guān)政策才會(huì)更為穩(wěn)健，更具長期性。調(diào)控的松緊，并不意味著國家房地產(chǎn)和住房基本政策的改變。

陳晟進(jìn)一步表示，在明年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)字當(dāng)頭”“穩(wěn)中求進(jìn)”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于暢通內(nèi)循環(huán)的作用更為凸顯。

第一財(cái)經(jīng)注意到，在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)工作部署被置于“結(jié)構(gòu)性政策要著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的環(huán)節(jié)”，并明確房地產(chǎn)市場(chǎng)要“探索新的發(fā)展模式”。

陳晟稱，在新的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)業(yè)不再是財(cái)富積累的急先鋒，而是回歸到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正常軌道上，并承擔(dān)起“支柱性產(chǎn)業(yè)”穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。一方面，為新增產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多空間;另一方面，在已有存量空間中，提高空間使用效率，加快推進(jìn)城市更新，老舊小區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造，保障性租賃住房發(fā)展等相關(guān)工作。應(yīng)注意到，在服務(wù)民生過程中，房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 整體走勢(shì) 房住不炒 長效機(jī)制